Prosedur Pembelian Rumah Baru

Assalamualaikum & Salam Sejahtera

Hatiku telah terdetik untuk membeli rumah sudah lama tetapi ianya kian memuncak bermula dari Tahun 2012 dan akhirnya hajatku termakbul pada tahun ini (Tahun 2015) setelah meyakinkan diri serta membuat kajian dan analisa -analisa lain bagi mengukuhkan lagi keyakinan diri dan bersedia untuk komitmen tinggi tambahan lagi diriku yang masih bujang.

Langkah Pertama:

Adakah Gaji Asas/ Kasar cukup tak??? terutama pembelian rumah yang melebihi kemampuan diri untuk membayar, ini adalah penting bagi memudahkan urusan pembayaran pinjaman nanti...nasihat saya, ikutlah bajet/ kemampuan kewangan anda dan tidak terlalu membebankan yang akan menyebabkan masalah kemudian hari.

Langkah Kedua:

Buat research Berkenaan Jenis Rumah Yang hendak Dibeli samada Jenis Teres, Semi-D, Teres Bertingkat, Apartmen, Kondominium, Pangsapuri dsb samada dari pemaju atau agen perumahan di lokasi yang kita mahukan dan mengikut harga yang kita mampu bayar. Sebagai panduan fikirkan juga market value beberapa tahun akan datang jika berfikir untuk tujuan pelaburan bagi pulangan yang baik.

Kebiasaannya,
Debt Service Ratio (DSR)  untuk kelulusan pinjaman perumahan adalah <60% or <70% (bergantung pada jenis bank) jika dikira dari gaji kasar dan ditolak semua beban hutang yang ada dalam rekod CCRIS/ CTOS dsb. contoh kiraan seperti dibawah:

Gaji Asas= RM3,900.00
EPF/ KWSP+ Income Tax  + Socso + zakat = RM500.00
Personal Loan= RM268.00

Future House Instalment (House Price RM250, 000.00= RM1, 207.00
Net Income= RM3,900.00 – RM768.00 = RM3, 400.00
                                                                                       
Debt Service Ratio = [(RM1207.00+RM268.00)/3,400.00] *100%

New Debt Service Ratio= 43.38%
Status= Layak untuk memohon Pinjaman

***Jika ada Lain - lain pinjaman perlu diambil kira juga

Contohnya rujuk Gambar 1 dibawah, Pembeli MESTI tahu bahawa kita bukan sahaja perlu sediakan 10% Downpayment untuk mudak pinjaman diluluskan (Boleh keluar Duit EPF/KWSP Akaun 2 bagi pekerja swasta) tetapi perlu sediakan juga duit untuk perkara seperti dalam list dibawah (anggaran tambahan sebanyak 5-6%) terutamanya jika tidak menggunakan  "Zero Entry Cost (ZMC)" ini dirujuk term dari BSN iaitu kos yang boleh dimasukkan ke dalam jumlah pembiayaan pinjaman dan pemaju tidak menanggung kos untuk Sale & Purchase Agreement Fees:

i. Sale & Purchase Agreement Fees Pemaju dengan Pembeli
ii. Sale & Purchase Agreement Fees Bank dengan Pembeli
iii. Stamp Duty fees (Dalam 2.5% dari House Price)
iv. Disbursement Fess
v. Valuations Fees (dalam 0.25%dari House Price)
vi. Others Fees (eg: Caj Carian Tanah & Pertukaran Hak Milik, Caj fotocopi, telifon, mailege dsg.)

Untuk kes saya,
Saya menggunakan Zero Entry Cost(ZMC) dengan Bank BSN  yang mana saya hanya membayar fee untuk "Stamp Duty" dan "Disbursement" yang mana perlu dibayar kepada Lawyer Firm selepas habis bayar 10% Downpayment kepada pemaju yang mana penat juga kena tandatangan sebab banyak salinan... paling kurang 4 salinan tetapi banyak muka surat.

Langkah Ketiga

Buat Survey dari pemaju bagi rumah yang anda idamkam yang sewajarnya dan tanya sehingga anda yakin sebelum membuat keputusan.

Eg:
Saya telah membuat keputusan untuk membeli rumah Semi-D setelah membuat kajian contohnya dapat sedikit gambaran seperti contoh gambah dibawah yang mana susah juga la hendak mencari rumah dibawah harga RM300K untuk Semi-D berdekatan dengan bandar Melaka.:

Gambar 1: Asas Kiraan untuk "Stamp Duty" dan "Disbursement" yang mana nilai anggaran untuk Disbursement RM600.00

Dalam Kes Saya,
Saya membeli rumah Semi-D dengan status MCL Freehold dari pemaju (well knowned/ established company juga lah)...So, Legal fees pemaju tanggung hanya pembeli kena menangung untuk "Stamp Duty" dan "Disbursement" sahaja seperti ditunjukkan dalam gambaran diatas. So, kena ada duit tambahan  dalam RM3000.00 lebih la untuk tujuan ini selain downpayment 10%. Biasanya "Stamp Duty" boleh mendapat pengurangan sebanyak 50% bagi pembeli rumah pertama, itu sebab dari RM4720 yang sepatutnya saya perlu bayar saya hanya perlu membayar  RM2360 selepas pengurangan.

Langkah Keempat:

Buat survey dan pertanyaan tentang kelayakan gaji kita untuk membeli rumah yang di idamkan bagi memudahkan kelulusan pinjaman sebelum bayar booking fees kepada pemaju untuk tujuan property booking dan jika pegawai bank kata layak, so boleh lah teruskan hajat dengan harga dan jenis rumah yang di idamkan tersebut. Jika tidak boleh survey lagi sehingga layak dan berjaya . Jika boleh survey banyak bank la bagi mendapat info dan rate yang terbaik mengikut situasi semasa

Untuk keadaan saya,
saya memilih Bank BSN, saya sudah buat survey juga sebelum ini dan rasa ini yang terbaik untuk saya. Dalam keadaan saya juga tidak boleh memohon "Youth Scheme Loan" sebab masih belum berkahwin itu syarat wajib untuk memohon skim ini. So Saya Kena membuat pinjaman 10% + 90% (90%+5%).

Maksud 10% + 90% (90%+5%) adalah:

• 10% untuk "Downpayment" yang mana akan ada Booking deposit perlu dibayar kepada pemaju mengikut pemaju, deposit perlu bayar yang mana akan ditolak dari 10% Down payment selepas confirm pembelian rumah tersebut.

• 90% (90%+5%) adalah 90% adalah pinjaman rumah dan 5% adalah untuk kos MRTA/MRTT iaitu insurans perlindungan yang mana kos termasuk Free Legal Fees dan Valuation Fees, So dengan kata lain pinjaman saya adalah 95% seperti ditunjukkan dalam gambaran dibawah:

Gambar 2: Simple Overview untuk BSN Loan

• Anggaran Kos - Kos Lain Yang Pembeli perlu tahu adalah seperti berikut:
  i.  Fi Setem (setiap dokumen)   :RM10
  ii. Adjudication Fee                  :RM10
  iii. Akuan Bersumpah               :RM30-RM50
  iv. Carian Tanah                        :RM60-RM120
  v.  Fi Pendaftaran                      :RM100
  

  (sumber:http://ariffshah.com/panduan-membeli-rumah-pertama-golongan-muda/ dan http://www.hartanahbangi.com/kos-membeli-rumah/)

Extra Note:

Untuk satu lagi Info sebenarnya Base Lending Rate (BLR)  lagi bermanafaat dari Base Rate (BR) sebab bank negara yang control rate tersebut tetapi BR dikawal oleh Bank itu sendiri. Itu sebab kena survey dan membuat keputusan yang bijak sebelum menerima tawaran.


*******Analisa Wang Tunai Yang Dikeluarkan untuk Pembelian Rumah Baru:

Jadual 1: Anggaran Pengaliran Keluar Wang Tunai

No	Details	Nilai Amaun
1	Harga Rumah	RM 2xx, 000.00
2	Deposit Rumah (Booking Fees)	RM 3, 000.00
3	Duty Stamp &Disbursement Fees	RM 2, 925.60
4	Pengeluaran KWSP Akaun 2 untuk downpayment 10%	RM 23, 000.00
5	Balance 10% Downpayment (setelah ditolak deposit rumah):	RM 2, 600.00
6	Lain – Lain Kos
	i.          MRTA Insurance	Telah Dimasukkan dalam Pinjaman
	ii.         Legal Fees Pembeli & Bank	Telah Dimasukkan dalam Pinjaman
	iii.       Valuation Fees	Telah Dimasukkan dalam Pinjaman
	iv.       S&P Legal Feel Pembeli & Pemaju	Telah Ditanggung Oleh Pemaju (Rumah Under Construction)
7	Jumlah Wang Tunai Yang telah dikeluarkan  TIDAK dikira dari Pengeluaran EPF/KWSP berdasarkan dari nilai rumah	RM 5, 600.00 (~2%)
8	Peratus Anggaran Wang Tunai Yang Telah Dikeluarkan berdasarkan Nilai Rumah termasuk Pengeluaran EPF/ KWSP dan Tanpa Tambahan Wang Tunai	10%

Daripada Jadual 1 dan Gambar 3 menunjukkan wang tunai yang dikeluarkan oleh saya adalah dalam 2% dari nilai rumah iaitu bersamaan RM5, 600.00 secara keseluruhan untuk  melengkapkan kesemua proses sehingga mendapat kunci yang mana nilai wang tunai adalah berbeza mengikut caj peguam, harga rumah dan sebagainya. Secara jumlah keseluruhan wang tunai yang perlu disediakan untuk membeli rumah bagi Nilai rumah saya adalah sebanyak RM34, 200.00 (12%) (dari harga rumah ini setelah diambil kira untuk skim rumah pertama dan tidak termasuk dalam skim belia. Nilai RM34,200.00 adalah termasuk:

i. Pengeluaran EPF/ KWSP dan termasuk Deposit rumah sebanyak RM3, 000.00 (semasa booking rumah pada pemaju)

iii. Selebihnya menggunakan Wang Tunai Tambahan yang perlu dikeluarkan secara keseluruhannya sebanyak RM8, 525.60 disebabkan Akaun 2 KWSP tidak mencukupi termasuk untuk bayaran Disbursement Fees RM2, 925.60 termasuk 6% GST Tax.

Gambar 3 menunjukkan jumlah caj sebutharga yang perlu dibayar kepada syarikat peguam semasa saya membuat tandatangan terakhir dan selepas menandatangan perjanjian dengan pentadir tanah, Melaka (ADO).

Gambar 3: Summary of Duty Stamp & Disbursement Fees with GST

Langkah seterunya adalah menunggu rumah siap untuk dapat kunci sekitar Bulan Jun 2016 with Happy Ending and Proud of myself settled everything on-time and as planned.


Inilah Sedikit perkongsian dan Pengalaman membeli rumah pertama
Sekian & As salam.